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程实的博客

闲心品味世界经济的风云变幻

 
 
 

日志

 
 

房市趋冷的全球动因  

2014-05-26 13:01:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市趋冷的全球动因

——“盛世微言”系列之一百三十四

程实

(公众号:shihuashijing

 

 

中国不仅是中国的中国,也是全球的中国。如果一种经济现象不仅是中国所独有,那么,寻找全球动因就是理解趋势变化的重要一环。近来,中国房市趋冷引发市场热议,2014年前4个月,中国房地产销售面积同比下降6.9%,商品房销售价格同比下降0.9%,市场人士总结了一系列内因来解释房市变化,并由此形成对未来走势的判断,目前来看,看多、看平和看空者各执一词,难言高下。

 

笔者以为,市场一直忽视了一点,那就是:房市趋冷是一种全球现象。20142月,美国标准普尔20个大中城市房价环比下跌0.03%,已经是连续第4个月环比负增长;20144月,日本东京圈和近畿圈新屋销售均价分别环比下跌3.7%3.16%,后者连续第三个月环比下跌;2013年第四季度,欧元区和欧盟房价指数分别环比下跌0.7%0.3%,均结束了前两个季度连续环比正增长的态势。

 

全球现象,必有全球动因。忽略每一个个体的独特性,能够从全局层面解释全球房市趋冷的原因有四:其一,全球经济复苏遭遇“低收入增长”的挑战。虽然全球各地的数据口径、数据频率和更新状况不尽相同,但利用截至目前可获得的各种数据进行测算,数据趋势却惊人地相似,无论是发达国家和新兴市场国家,都呈现出复苏后半程(2013年至今)比前半程(2010-2012年)收入增长明显趋缓的状况,部分国家的居民实际收入甚至出现了负增长。全局性的收入增长放缓削弱了全球购房者的购买力,导致房市承压。

 

其二,全球货币政策呈现出“相对趋紧”的共同特征。虽然各主要经济体货币政策状态截然不同,美国正在有序退出QE,欧洲央行还在考虑负利率,日本再通胀也从未松力,但相对于其各自经济复苏态势而言,各主要央行的政策选择都显得有些偏紧,或者说,宽松力度相对不够。从各主要经济体2014年第一季度羸弱的经济表现,以及近来主要央行宽松倾向均有所增强的态势来看,货币政策相对趋紧是存在的,而且已经借由利率和预期渠道给房市带来了压力,美国房市就是最直观的例子。

 

其三,全球风险偏好出现普遍提升的态势。从复苏历程来看,2014年是一个特殊的年份,这一年,复苏中的“不平等问题”骤然凸显,宏观层面表现为国别分化持续深化,微观层面则表现为两极分化风险大幅上升,IMF2014年经济展望中就首次强调了这一点。此外,2014年又是危机以来地缘政治风险最为突出的一年,年初以来,乌克兰乱局、泰国军事政变和恐怖主义事件接踵而至,引发市场高度担忧。在社会矛盾和政治动荡加剧的背景下,全球风险偏好普遍下降,给包括房市在内的资产市场带来了压力。

 

其四,全球房市基本面支撑力度不足。根据世界银行2014年发布的数据,2012年全球65岁以上人口占总人口的比例为7.83%,较危机前上升了0.43个百分点,老龄化已经变成全球现象,2012年,高收入国家、中等收入国家和低收入国家65岁以上人口占比就分别较危机前上升了0.720.20.15个百分点。此外,2012年,全球城市化率为52.55%0.47个百分点的上升幅度为2001年以来最低,表明全球城市化的推进正进入一个边际动能递减的阶段。加速的老龄化和放缓的城市化,共同给全球房市基本面带来长期性的抑制作用。

 

值得强调的是,虽然房市趋冷是一种全球现象,且能找到具有一定解释力的全球动因,但全局性差异也是存在的。主要体现在三个方面:首先,各经济体房市所处的周期位置大不相同,例如,美国房市可能处于长周期复苏的短期调整阶段,欧洲房市可能处于长期周期调整的寻底阶段,中国房市之前处于长周期繁荣阶段,现在是处于长周期拐点还是短周期回调点,很难判断。不同性质长周期中的房市,短期变化的持久性和深度也会迥然有异。

 

其次,各经济体房市的风险状况不尽相同。从房屋空置率、房贷负担率、抵押贷款赎回权丧失率等角度看,美国房市处于结构改善的过程之中,而另一些地区的房市调整显然尚未伴随着相称的风险释放。可以推测,后一种地区的房市调整如果得到趋势确认,力度相比美国可能会更加激烈。

 

最后,全球资本流动的影响可能不太一样。虽然在风险偏好降低的背景下,全局性资本流入处于下降态势,但全球资本的结构性流动还是会给不同经济体带来不同影响,面临较大资本流出压力的新兴市场房市,压力会更大一些。

 

总之,房市趋冷是一种全球现象,从全球看中国,内因的变化未必能带来预期中的房市影响,只有将全球动因和全球差异考虑进去,才能看得更加清晰。

 

 

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