注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

程实的博客

闲心品味世界经济的风云变幻

 
 
 

日志

 
 

美国房市泡沫破灭:开启世界经济恶性循环?  

2006-07-05 11:26:43|  分类: 世话“实”说 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

美国房市泡沫破灭:开启世界经济恶性循环?

 

面对5月和6月国际金融市场的潮起潮落,冷观全球货币调控的束手无策,越来越多的市场主体逐渐意识到:“没有什么不可重来”。曾经摧枯拉朽般毁灭金融“美国梦”的“黑色星期一”,曾经风卷残云般击垮世界经济的“滞胀”在增长放缓、通胀抬头、调控两难的背景下都不再如梦魇般遥不可及。

 

此时,市场最为关心的问题莫过于:风暴将从哪里开始?也许答案就是曾经最为美轮美奂的美国房市。虽然格林斯潘、伯南克,以及各类市场分析家和经济学者更喜欢用“增势趋缓”来形容美国房市的转变特征,但不得不承认这种短期趋势很可能正是长期中“泡沫破灭”的一个开始。

 

美国房市的泡沫破灭

在过去5年里,美国房价上涨了60%左右,现下美国住宅地产的市场价值相当于个人可支配收入的近200%,而上世纪90年代初期,这一比率仅为160%。按揭相关资产在银行信贷中所占比例则为60%左右,而在10年前,这一比例不到50%70年代时仅为25%。美国房市新世纪里的持续火爆看上去有些不可思议,毕竟在这段时间里,美国经济的总体表现乏善可陈,在“新经济”神话伴随着克林顿的离去而烟消云散之后,美国经济几年中一直徘徊于衰退边缘。这种资产价格与经济基本面的背道而驰意味着美国房市的繁荣很大程度上是非理性的,是宽松货币政策催化下的经济泡沫。

 

是泡沫终究就会破灭,关键是时机和方式。尽管有很多经济学家曾预测美国房市会在美联储主席交接之后半年或一年内发生“黑色星期一”式的巨大震荡,但包括伯南克在内的另一些经济学家则认为美国房市的降温将是渐近温和的。虽然在泡沫破灭的方式上分歧较大,但坊间逐步形成了一个共识:美国房市的理性回归将从2006年开始。实际上,种种降温迹象业已出现,美国房地产行业协会新近发布的数据显示,在美国住房市场最为火爆的五个州,现房销量业已下降了15%以上,亚利桑那州销量较去年同期下降了22.2%,加州下降了19.2%,哥伦比亚特区下降了18.2%,佛罗里达州下降了15.7%。美商务部近来也公布,4月份美国的新建住房开工率下跌7.4%,跌至184.9万套,是200411月以来的最低水平。619,美国NAHB指数更是跌至11年来的历史低点。

 

未来会怎样?

更值得关注的是,未来会怎样?深入分析,三大因素注定了美国房市泡沫破灭还会继续下去。首先,利率水平的变化不容忽视。应该说世界范围内的“负利率时代”是孕育房市繁荣的理想温床,格林斯潘任期内美国货币当局长期将基准利率保持在历史低位,房屋抵押贷款者的低利息成本刺激了房屋需求的上涨,需求上涨直接牵动了房价飙升,而利息成本与之相比更显微不足道,于是房市就在收益与成本缺口不断扩大的过程中被推向了顶峰。然而,“负利率时代”的淡去同时也宣告了房市“黄金期”的终结,美联储自20046月以来连续十六次加息,利率水平从1%提高至5%,利率水平走高的预期使得房屋购买者被迫选择了更具风险的融资方式,美国房屋抵押银行组织的报告显示,近来约三分之一的房屋抵押申请采用了“可调整利率”方式,而在2001年选择这一方式的申请仅仅只占12%。融资方式的改变在让更多的房屋需求者获得了购房可能的同时,也增加了购房者的潜在风险。如果利率水平像经济学家预测的那样在短期内继续上升,购房者将遭遇较大的还息困难。更令人忧虑的是,很多购房者的首付比率相当低,美国五分之一左右的房屋抵押贷款申请者的首付比率仅仅是10%,如果利率风险增大的同时房价出现下跌,这些房屋持有者的净资产可能出现负值,这无疑将增加他们的资金拖欠概率,并将加速房市泡沫的破灭。

 

其次,伯南克的政策哲学将放大房市风险。在伯南克的经济学字典中,“泡沫”一词本身就是不存在的,在各种学术和政策言论中,他总是拒绝将资产价格的大幅上升定性为金融“泡沫”,更不愿利用宏观经济政策来对资产价格变动施加影响。在他的货币政策菜单上,通货膨胀和经济增长是仅有的、全部的两大标的。这种对“资产泡沫”的善意忽视某种程度上将敏感的房市置于了一个过于自由放任的尴尬地位。就像失去了铁轨约束的火车,美国房市在伯南克的无为之治下面临着更大的市场风险。如此政策背景下,一旦美国房市近期的降温趋势没有得到市场确认,泡沫反而可能会朝向继续膨胀的方向畸形发展,给美国经济复苏带来更大的不确定性;而一旦美国房市的温和降温在缺乏控制之下演化为山崩式的休克,那么无力回天的伯南克只能吞下“硬着陆”的经济苦果,以降息方式进行善后,而这又将为通货膨胀的抬头培育温床。

 

此外,房价下跌的“信号显示”作用将动摇房市繁荣的根基。美国房价自1997年以来上涨了70%左右,如此惊人的涨幅较大部分要归因于市场信心的坚定。房价作为市场氛围的“晴雨表”,很大程度上受到市场参与者心理预期的左右。从某种程度上说,房价之所以上涨就是因为大多数人都预期其会上涨,而房价的实际走高反过来又坚定了市场信念,如此循环直接造就了房价飙升的非理性泡沫。如今,房价近期出现的间或下跌让这一循环出现了断裂,市场信心在负面信号显示之下难免出现动摇,以往被忽视的潜在问题也将因此引发业界关注,整个市场在忧虑、怀疑和悲观的氛围之下很可能会一蹶不振。

 

IMF近来的一份研究报告显示,40%的房市繁荣之后是房市萧条,在这平均长度为4年的萧条期内房价将跌去30%左右。在三重负面因素的作用之下,美国房市泡沫的破灭也许才刚刚开始。

 

美国房市泡沫破灭的经济影响

美国房市泡沫的破灭对全球经济复苏绝对不是一个好消息,负面影响来自于国内、国际两个方面。在国内方面,房市泡沫破灭削弱了经济增长的内在动力。在房市繁荣时期,房价上涨带来的房屋升值直接提高了房屋持有者的财富水平,这种财富增加带来了不可小视的“收入效应”,有房者将更多地消费,更少地储蓄,社会范围内的消费倾向增加给一国经济增长带来了源源不断的需求动力,这也是美国快速走出世纪初衰退泥沼的重要原因之一。在房市萧条时期,这种“收入效应”将出现令人无奈的方向变化,房价下跌降低了房屋持有者的财富水平,增强了储蓄动机而减弱了消费需求,经济增长在需求紧缩之下将步履维艰。

 

在国际方面,美国房市泡沫的破灭将给其他出口导向型经济体带来负面影响。美国房市火爆带来的需求激增一直以来让出口依存度较高的国家,特别是亚洲国家受益良多。如果美国消费者由于房价下跌不得不捂紧钱包,那么它所有的贸易伙伴都将因此受到经济牵连,特别是那些本身也面临房价泡沫破灭危险的国家,双重打击之下走出经济困境将更显艰难。

 

更令人担心的是,美国房市泡沫的破灭很可能引发一个恶性循环。为了保持相对于美元的汇率弱势以刺激出口,一些亚洲国家的中央银行积累了大量的外汇储备,并将之用于购买美国国债,这种国际资本流入一定程度上助长了美国房市的火爆。而一旦美国房市泡沫破灭给这些国家出口造成沉重打击,美国也将因此失去廉价的外部融资渠道,这将进一步打击美国房市,形成内外互动的恶性循环。

 

总之,随着货币环境和心理因素的变化,美国房市泡沫的破灭悄然开始并将愈演愈烈,整个世界经济的复苏也因此被蒙上了一层阴影。

 

此文发于今日 国际金融报 

  评论这张
 
阅读(220)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017